Lo más importante en breve

• El reglamento: El reglamento europeo de alquiler de corta duración se aplica desde el 20 de mayo de 2026. No prohíbe los apartamentos turísticos, pero proporciona cada mes a las autoridades datos sobre cada unidad registrada.
• Berlín: La ciudad no cumplió la fecha de inicio y sigue revisando antes de asignar un número. Esto no se ajusta al reglamento y probablemente acabará ante un tribunal administrativo.
• La política: Desde el 20 de septiembre, Die Linke es la fuerza más votada con un 25,7 por ciento y negocia con los Verdes y el SPD. Su programa exige una prohibición general de los apartamentos turísticos en edificios residenciales.
• El mercado: En dos años, Berlín ha perdido más de 1.000 anuncios activos de Airbnb, alrededor de un 15 por ciento. Quedan las unidades gestionadas profesionalmente y conformes a la ley.

Berlín, noviembre de 2026. Quien gestiona apartamentos turísticos en esta ciudad se enfrenta a dos novedades a la vez: nuevas normas de Bruselas y un Senado que, tras las elecciones, gira claramente a la izquierda. El reglamento aporta los datos que hasta ahora faltaban a las autoridades. El programa electoral de Die Linke dice qué debe hacerse con ellos.

1. El reglamento europeo: primero el número, después el control

El Reglamento (UE) 2024/1028 se aplica directamente desde el 20 de mayo de 2026, también en Berlín. Con la Ley de intercambio de datos sobre alquileres de corta duración (KVDG), el Gobierno federal ha convertido a la Agencia Federal de Redes (Bundesnetzagentur) en el organismo central al que las plataformas entregan sus datos.

Se regulan tres cosas. En primer lugar, un procedimiento de registro uniforme para anfitriones allí donde un municipio exige registro. En segundo lugar, obligaciones para las plataformas: Airbnb, Booking.com y todas las demás deben solicitar el número y mostrarlo en el anuncio; sin número, no hay anuncio. En tercer lugar, un intercambio mensual de datos en el que, por cada unidad, se envían al municipio competente las noches alquiladas, el número de huéspedes, la dirección, el número y la URL del anuncio.

El reglamento no prohíbe los apartamentos turísticos. El artículo 2 deja intacta la legislación de vivienda y urbanismo, y la prohibición berlinesa de uso indebido de viviendas sigue igual. Pero es la herramienta con la que los municipios pueden hacer cumplir lo que hace tiempo está sobre el papel.

El núcleo es el número de registro. Según el artículo 5, el anfitrión indica, entre otras cosas, la dirección, el tipo de alojamiento, el número máximo de huéspedes y la situación de la autorización. El artículo 4, apartado 3, exige un procedimiento en línea en el que el número se asigne de forma automática e inmediata. El control según el artículo 6 llega solo después, hasta la suspensión del número y el bloqueo del anuncio. Por tanto, un número de registro no es una licencia.

2. Berlín: un inicio fallido y viejos reflejos

Berlín tiene obligación de registro desde 2018; todo anfitrión conoce el Número de registro de Berlín en el anuncio. Aun así, la ciudad no estaba preparada. Para el 20 de mayo de 2026 el procedimiento debía haberse adaptado: en línea, automático y sin vinculación a una licencia. Berlín no cumplió ese plazo.

Ya existe un servicio en línea para el nuevo número de registro de Berlín, pero de momento solo para particulares. Las empresas siguen solicitando su número de registro de apartamento turístico por escrito en la oficina del distrito.

Nuestro principal problema es la lógica que hay detrás. El procedimiento berlinés nunca fue un simple registro, sino un procedimiento de licencia encubierto: solo obtenía un número quien alquilaba su vivienda habitual o presentaba una autorización de cambio de uso. Berlín se mantiene en ello y la administración sigue revisando la documentación antes de asignar el número. El reglamento permite preguntar por una licencia, pero exige la asignación automática y traslada el control a después.

Así, el registro se convierte en una barrera de acceso al mercado. Quien espera meses su número no puede publicar anuncios durante ese tiempo. Esto afecta también a ofertas totalmente legales: unidades en edificios comerciales, viviendas existentes autorizadas, edificios que nunca fueron vivienda. Esperamos que esta cuestión acabe ante un tribunal administrativo.

3. Tras las elecciones: lo que Die Linke planea para los apartamentos turísticos

En las elecciones a la Cámara de Diputados del 20 de septiembre, Die Linke se convirtió por primera vez en la fuerza más votada con un 25,7 por ciento, claramente por delante de la CDU con un 18,8 por ciento. Desde el 2 de noviembre negocia una coalición con los Verdes y el SPD; Elif Eralp quiere ser alcaldesa gobernante.

La vivienda fue su tema central, y los apartamentos turísticos son uno de sus blancos más visibles. El programa electoral exige «una prohibición general de los apartamentos turísticos en edificios residenciales». No se refiere solo a las ofertas ilegales: afectaría igualmente a las unidades autorizadas. Herramientas digitales deben ayudar a las autoridades a encontrar ofertas ilegales y devolver las viviendas al mercado de alquiler. Esas herramientas las proporciona Bruselas: desde septiembre, las plataformas comunican sus datos a la Bundesnetzagentur.

A esto se suman una prohibición del alojamiento amueblado de corta duración en todas las zonas de protección social (Milieuschutz), que afecta también al negocio con montadores y personal de proyectos, una oficina regional de protección de inquilinos y más personal en las oficinas de vivienda. Hasta ahora, la prohibición de uso indebido ha fracasado sobre todo por falta de personal. Precisamente ese cuello de botella debe desaparecer.

Qué acabará en el acuerdo de coalición está por ver. La dirección, no. A diferencia de 2016, un Senado rojo-verde-rojo sabe ahora cada mes qué vivienda se alquila y con qué frecuencia.

4. El mercado se reduce: qué significa para los propietarios

El número de anuncios activos de Airbnb en Berlín ya muestra el cambio. En noviembre de 2024 eran unos 8.500, en enero de 2026 todavía 8.300 y en octubre de 2026 alrededor de 7.200. Son más de 1.000 anuncios menos en dos años, un descenso de alrededor del 15 por ciento. La caída comienza justo cuando el reglamento entró en vigor.

Creemos que la tendencia se acelerará. Las ofertas sin número válido desaparecerán de las plataformas y el resto quedará bajo presión a través de los datos. Quien alquile como actividad secundaria, sin documentación de licencia, registro y una contabilidad limpia de la tasa turística, abandonará o quedará fuera. El apartamento turístico como proyecto para después del trabajo se ha terminado en Berlín.

Quien pueda usar legalmente una vivienda como apartamento turístico debería buscar ahora un socio profesional. GreatStay lo hace desde 2014 y, con GreatStay Co-Hosting, es uno de los proveedores con más experiencia en co-hosting de Airbnb en Berlín. Comprobamos la situación de licencia de cada unidad, solicitamos el nuevo número de registro, gestionamos los anuncios, liquidamos la tasa turística y lo documentamos todo para que resista cualquier inspección. Como co-anfitrión de Airbnb en Berlín asumimos toda la gestión; el propietario sigue siendo propietario y recibe su liquidación.

La transparencia no es enemiga de quien trabaja de forma correcta. Solo hace el campo más pequeño. Quien se dedique en serio al co-hosting en Berlín se mantendrá en este campo más reducido.

Fuentes

Reglamento (UE) 2024/1028 en EUR-Lex; Deutscher Ferienhausverband, preguntas frecuentes sobre el reglamento UE; ApartmentAllianz Berlin, nuevo registro UE para apartamentos turísticos; Die Linke Berlin, programa electoral para las elecciones a la Cámara de Diputados de 2026; Portal de servicios de Berlín, número de registro.