L’essentiel en bref

• Le règlement : Le règlement européen sur la location de courte durée s’applique depuis le 20 mai 2026. Il n’interdit pas les appartements de vacances, mais fournit chaque mois aux autorités des données sur chaque logement enregistré.
• Berlin : La ville a manqué la date de démarrage et continue de vérifier avant d’attribuer un numéro. Cela n’est pas conforme au règlement et devrait finir devant un tribunal administratif.
• La politique : Depuis le 20 septembre, Die Linke est la première force avec 25,7 % et négocie avec les Verts et le SPD. Son programme réclame une interdiction générale des appartements de vacances dans les immeubles d’habitation.
• Le marché : En deux ans, Berlin a perdu plus de 1 000 annonces Airbnb actives, soit environ 15 %. Il reste des logements gérés de manière professionnelle et en règle.

Berlin, novembre 2026. Quiconque exploite des appartements de vacances dans cette ville fait face à deux évolutions à la fois : de nouvelles règles venues de Bruxelles et un Sénat qui, après l’élection, glisse nettement à gauche. Le règlement fournit les données qui manquaient jusqu’ici aux autorités. Le programme électoral de Die Linke dit ce qu’il faut en faire.

1. Le règlement européen : d’abord le numéro, ensuite le contrôle

Le règlement (UE) 2024/1028 s’applique directement depuis le 20 mai 2026, y compris à Berlin. Avec la loi sur l’échange de données relatives à la location de courte durée (KVDG), l’État fédéral a fait de l’Agence fédérale des réseaux (Bundesnetzagentur) l’organisme central auquel les plateformes transmettent leurs données.

Trois points sont réglementés. Premièrement, une procédure d’enregistrement uniforme pour les hôtes là où une commune impose un enregistrement. Deuxièmement, des obligations pour les plateformes : Airbnb, Booking.com et toutes les autres doivent demander le numéro et l’afficher dans l’annonce ; sans numéro, pas d’annonce. Troisièmement, un échange de données mensuel dans lequel, pour chaque logement, les nuitées louées, le nombre de voyageurs, l’adresse, le numéro et l’URL de l’annonce sont transmis à la commune compétente.

Le règlement n’interdit pas les appartements de vacances. L’article 2 laisse intacts le droit du logement et de l’urbanisme, et l’interdiction berlinoise de détournement d’usage des logements reste inchangée. Mais il est l’outil qui permet aux communes d’appliquer ce qui figure depuis longtemps sur le papier.

Le cœur du dispositif est le numéro d’enregistrement. Selon l’article 5, l’hôte indique notamment l’adresse, le type d’hébergement, le nombre maximal de voyageurs et le statut d’autorisation. L’article 4, paragraphe 3, exige une procédure en ligne dans laquelle le numéro est attribué automatiquement et sans délai. Le contrôle prévu à l’article 6 n’intervient qu’ensuite, pouvant aller jusqu’à la suspension du numéro et au blocage de l’annonce. Un numéro d’enregistrement n’est donc pas une autorisation.

2. Berlin : un départ manqué et de vieux réflexes

Berlin impose un enregistrement depuis 2018 ; chaque hôte connaît le Numéro d'enregistrement Berlin dans l’annonce. La ville n’était pourtant pas prête. Au 20 mai 2026, la procédure aurait dû être adaptée : en ligne, automatique, sans lien avec une autorisation. Berlin n’a pas tenu ce délai.

Il existe désormais un service en ligne pour le nouveau numéro d’enregistrement à Berlin, mais pour l’instant uniquement pour les particuliers. Les entreprises continuent de demander leur numéro d’enregistrement pour appartement de vacances par écrit auprès de la mairie d’arrondissement.

Notre principal problème, c’est la logique qui se cache derrière. La procédure berlinoise n’a jamais été un simple enregistrement, mais une procédure d’autorisation déguisée : seul obtenait un numéro celui qui louait sa résidence principale ou présentait une autorisation de changement d’usage. Berlin s’y tient, l’administration continue de vérifier les documents avant l’attribution. Le règlement permet de demander une autorisation, mais exige l’attribution automatique et reporte le contrôle à plus tard.

L’enregistrement devient ainsi une barrière à l’entrée sur le marché. Celui qui attend son numéro pendant des mois ne peut pas publier d’annonce pendant ce temps. Cela touche aussi des offres parfaitement légales : logements dans des immeubles commerciaux, appartements existants autorisés, bâtiments qui n’ont jamais été des logements. Nous nous attendons à ce que cette question finisse devant un tribunal administratif.

3. Après l’élection : ce que Die Linke prévoit pour les appartements de vacances

Lors de l’élection de la Chambre des députés du 20 septembre, Die Linke est devenue pour la première fois la première force avec 25,7 %, nettement devant la CDU avec 18,8 %. Depuis le 2 novembre, elle négocie une coalition avec les Verts et le SPD ; Elif Eralp veut devenir maire-gouverneure de Berlin.

Le logement était son thème central, et les appartements de vacances en sont l’une des cibles les plus visibles. Le programme électoral réclame « une interdiction générale des appartements de vacances dans les immeubles d’habitation ». Il ne s’agit pas seulement des offres illégales : cela toucherait tout autant les logements autorisés. Des outils numériques doivent aider les autorités à repérer les offres illégales et à rendre les logements au marché locatif. Ces outils, c’est Bruxelles qui les fournit : depuis septembre, les plateformes transmettent leurs données à la Bundesnetzagentur.

S’y ajoutent une interdiction du logement meublé de courte durée dans toutes les zones de protection du milieu social, qui touche aussi l’hébergement d’ouvriers et de collaborateurs de projets, un office régional de protection des locataires et davantage de personnel dans les services du logement. Jusqu’ici, l’interdiction de détournement d’usage a surtout échoué faute de personnel. C’est précisément ce goulot d’étranglement qui doit disparaître.

Ce qui figurera dans l’accord de coalition reste ouvert. La direction, elle, ne l’est pas. Contrairement à 2016, un Sénat rouge-vert-rouge sait désormais chaque mois quel appartement est loué et combien de fois.

4. Le marché se contracte : ce que cela signifie pour les propriétaires

Le nombre d’annonces Airbnb actives à Berlin montre déjà le changement. En novembre 2024, on en comptait environ 8 500, en janvier 2026 encore 8 300, en octobre 2026 environ 7 200. Soit plus de 1 000 annonces en moins en deux ans, une baisse d’environ 15 %. La rupture commence là où le règlement est entré en vigueur.

Nous pensons que la tendance va s’accélérer. Les offres sans numéro valide disparaissent des plateformes, les autres sont mises sous pression par les données. Celui qui loue en parallèle sans documents d’autorisation, sans enregistrement et sans comptabilité propre de la taxe de séjour abandonnera ou sera écarté. L’appartement de vacances comme projet du soir, c’est fini à Berlin.

Quiconque peut utiliser légalement un appartement comme location de vacances devrait dès maintenant chercher un partenaire professionnel. GreatStay le fait depuis 2014 et, avec GreatStay Co-Hosting, compte parmi les prestataires les plus expérimentés en co-hosting Airbnb à Berlin. Nous vérifions le statut d’autorisation de chaque logement, demandons le nouveau numéro d’enregistrement, gérons les annonces, reversons la taxe de séjour et documentons tout pour résister à n’importe quel contrôle. En tant que co-hôte Airbnb à Berlin , nous prenons en charge l’ensemble de l’exploitation ; le propriétaire reste propriétaire et reçoit son décompte.

La transparence n’est pas un ennemi pour qui travaille proprement. Elle ne fait que réduire le terrain. Celui qui pratique sérieusement le co-hosting à Berlin s’imposera sur ce terrain plus restreint.

Sources

Règlement (UE) 2024/1028 sur EUR-Lex; Deutscher Ferienhausverband, FAQ sur le règlement UE ; ApartmentAllianz Berlin, nouvel enregistrement UE pour les appartements de vacances ; Die Linke Berlin, programme pour l’élection de la Chambre des députés 2026 ; Portail de services de Berlin, numéro d’enregistrement.