Das Wichtigste in Kürze

• Die Verordnung: Die EU-Verordnung Kurzzeitvermietung gilt seit dem 20. Mai 2026. Sie verbietet keine Ferienwohnungen, liefert den Behörden aber monatlich Daten zu jeder registrierten Einheit.
• Berlin: Die Stadt hat den Starttermin verpasst und prüft weiter, bevor sie eine Nummer vergibt. Das passt nicht zur Verordnung und dürfte vor einem Verwaltungsgericht landen.
• Die Politik: Die Linke ist seit dem 20. September mit 25,7 Prozent stärkste Kraft und verhandelt mit Grünen und SPD. Ihr Programm fordert ein umfassendes Verbot von Ferienwohnungen in Wohnhäusern.
• Der Markt: Berlin hat in zwei Jahren über 1.000 aktive Airbnb-Inserate verloren, rund 15 Prozent. Übrig bleiben professionell geführte, rechtlich saubere Einheiten.

Berlin, November 2026. Wer in dieser Stadt Ferienwohnungen betreibt, hat zwei Entwicklungen gleichzeitig vor sich: neue Regeln aus Brüssel und einen Senat, der nach der Wahl deutlich nach links rückt. Die Verordnung liefert die Daten, die den Behörden bisher fehlten. Das Wahlprogramm der Linken sagt, was damit geschehen soll.

1. Die EU-Verordnung: erst die Nummer, dann die Kontrolle

Die Verordnung (EU) 2024/1028 gilt seit dem 20. Mai 2026 unmittelbar, auch in Berlin. Der Bund hat mit dem Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG) die Bundesnetzagentur zur zentralen Stelle gemacht, bei der die Plattformen ihre Daten abliefern.

Geregelt sind drei Dinge. Erstens ein einheitliches Registrierungsverfahren für Gastgeber, wo eine Kommune eine Registrierpflicht führt. Zweitens Pflichten für die Plattformen: Airbnb, Booking.com und alle anderen müssen die Nummer abfragen und im Inserat anzeigen, ohne Nummer wird nicht inseriert. Drittens ein monatlicher Datenaustausch, bei dem pro Einheit vermietete Nächte, Gästezahl, Anschrift, Nummer und Inserats-URL an die zuständige Kommune gehen.

Die Verordnung verbietet keine Ferienwohnungen. Artikel 2 lässt Wohnungs- und Planungsrecht unberührt, das Berliner Zweckentfremdungsverbot bleibt, wie es ist. Sie ist aber das Werkzeug, mit dem Kommunen durchsetzen können, was längst auf dem Papier steht.

Herzstück ist die Registrierungsnummer. Nach Artikel 5 gibt der Gastgeber unter anderem Anschrift, Art der Unterkunft, Höchstzahl der Gäste und den Genehmigungsstatus an. Artikel 4 Absatz 3 verlangt ein Online-Verfahren, in dem die Nummer automatisch und unverzüglich vergeben wird. Geprüft wird nach Artikel 6 erst danach, bis hin zur Aussetzung der Nummer und zur Sperrung des Inserats. Eine Registrierungsnummer ist also kein Genehmigungsbescheid.

2. Berlin: verpasster Start und alte Reflexe

Berlin hat seit 2018 eine Registrierpflicht, jeder Gastgeber kennt die Registriernummer Berlin im Inserat. Vorbereitet war die Stadt trotzdem nicht. Zum 20. Mai 2026 hätte das Verfahren angepasst sein müssen: online, automatisch, ohne Kopplung an eine Genehmigung. Diesen Termin hat Berlin nicht gehalten.

Inzwischen gibt es für die neue Registriernummer Berlin einen Online-Dienst, bislang aber nur für Privatpersonen. Unternehmen beantragen ihre Registriernummer Ferienwohnung Berlin weiter schriftlich beim Bezirksamt.

Unser Hauptproblem ist die Logik dahinter. Das Berliner Verfahren war nie eine reine Registrierung, sondern ein verkapptes Genehmigungsverfahren: Eine Nummer bekam nur, wer in der Hauptwohnung vermietet oder eine Zweckentfremdungsgenehmigung vorlegt. Daran hält Berlin fest, die Behörde prüft die Unterlagen weiterhin vor der Vergabe. Die Verordnung erlaubt die Frage nach einer Genehmigung, verlangt aber die automatische Vergabe und verlegt die Prüfung auf die Zeit danach.

So wird die Registrierung zur Marktzugangshürde. Wer monatelang auf seine Nummer wartet, darf in dieser Zeit nicht inserieren. Das trifft auch völlig legale Angebote: Einheiten in Gewerbeobjekten, genehmigte Bestandswohnungen, Gebäude, die nie Wohnraum waren. Wir erwarten, dass diese Frage vor einem Verwaltungsgericht landet.

3. Nach der Wahl: Was Die Linke mit Ferienwohnungen vorhat

Bei der Abgeordnetenhauswahl am 20. September wurde Die Linke mit 25,7 Prozent erstmals stärkste Kraft, klar vor der CDU mit 18,8 Prozent. Seit dem 2. November verhandelt sie mit Grünen und SPD über eine Koalition, Elif Eralp will Regierende Bürgermeisterin werden.

Die Wohnungsfrage war ihr zentrales Thema, und Ferienwohnungen sind darin eines der sichtbarsten Feindbilder. Das Wahlprogramm fordert „ein umfassendes Verbot von Ferienwohnungen in Wohnhäusern“. Gemeint sind nicht nur illegale Angebote, das träfe genehmigte Einheiten genauso. Digitale Werkzeuge sollen den Behörden helfen, illegale Angebote zu finden und die Wohnungen dem Mietmarkt zurückzugeben. Diese Werkzeuge liefert Brüssel: Seit September melden die Plattformen ihre Daten an die Bundesnetzagentur.

Hinzu kommen ein Verbot von möbliertem Kurzzeitwohnen in allen Milieuschutzgebieten, das auch das Geschäft mit Monteuren und Projektmitarbeitern trifft, ein Landesamt für Mieterschutz und mehr Personal in den Wohnungsämtern. Das Zweckentfremdungsverbot ist bisher vor allem am Personal gescheitert. Genau dieses Nadelöhr soll verschwinden.

Was davon im Koalitionsvertrag landet, ist offen. Die Richtung ist es nicht. Anders als 2016 erfährt ein rot-grün-roter Senat nun monatlich, welche Wohnung wie oft vermietet wird.

4. Der Markt schrumpft: Was das für Eigentümer bedeutet

Die Zahl der aktiven Airbnb-Inserate in Berlin zeigt die Veränderung schon heute. Im November 2024 waren es rund 8.500, im Januar 2026 noch 8.300, im Oktober 2026 etwa 7.200. Das sind über 1.000 Inserate weniger in zwei Jahren, ein Rückgang von rund 15 Prozent. Der Knick setzt dort ein, wo die Verordnung wirksam wurde.

Wir gehen davon aus, dass sich der Trend beschleunigt. Angebote ohne gültige Nummer verschwinden von den Plattformen, der Rest gerät über die Daten unter Druck. Wer nebenbei vermietet, ohne Genehmigungsunterlagen, Registrierung und saubere City-Tax-Buchhaltung, wird aussteigen oder ausgesteuert. Die Ferienwohnung als Feierabendprojekt ist in Berlin vorbei.

Wer eine Wohnung legal als Ferienwohnung nutzen kann, sollte sich jetzt einen professionellen Partner suchen. GreatStay macht das seit 2014 und ist mit GreatStay Co-Hosting einer der erfahrensten Anbieter für Airbnb Co-Hosting Berlin. Wir prüfen den Genehmigungsstatus jeder Einheit, beantragen die neue Registriernummer, pflegen die Inserate, führen die City Tax ab und dokumentieren so, dass es jeder Prüfung standhält. Als Airbnb Co-Host Berlin übernehmen wir den kompletten Betrieb, der Eigentümer bleibt Eigentümer und bekommt seine Abrechnung.

Transparenz ist für den, der sauber arbeitet, kein Feind. Sie macht das Feld nur kleiner. Wer Co-Hosting Berlin ernsthaft betreibt, wird in diesem kleineren Feld bestehen.

Quellen

Verordnung (EU) 2024/1028 bei EUR-Lex; Deutscher Ferienhausverband, FAQ zur EU-Verordnung; ApartmentAllianz Berlin, Neue EU-Registrierung für Ferienwohnungen; Die Linke Berlin, Wahlprogramm zur Abgeordnetenhauswahl 2026; Service-Portal Berlin, Registrierungsnummer.