L’essenziale in breve

• Il regolamento: Il regolamento UE sugli affitti brevi si applica dal 20 maggio 2026. Non vieta le case vacanza, ma fornisce ogni mese alle autorità dati su ogni unità registrata.
• Berlino: La città ha mancato la data di avvio e continua a effettuare controlli prima di assegnare un numero. Questo non è conforme al regolamento e probabilmente finirà davanti a un tribunale amministrativo.
• La politica: Dal 20 settembre Die Linke è il primo partito con il 25,7 per cento e tratta con i Verdi e l’SPD. Il suo programma chiede un divieto generale delle case vacanza negli edifici residenziali.
• Il mercato: In due anni Berlino ha perso oltre 1.000 annunci Airbnb attivi, circa il 15 per cento. Restano le unità gestite in modo professionale e in regola.

Berlino, novembre 2026. Chi gestisce case vacanza in questa città si trova davanti a due sviluppi contemporaneamente: nuove regole da Bruxelles e un Senato che dopo le elezioni si sposta nettamente a sinistra. Il regolamento fornisce i dati che finora mancavano alle autorità. Il programma elettorale della Linke dice cosa farne.

1. Il regolamento UE: prima il numero, poi il controllo

Il Regolamento (UE) 2024/1028 si applica direttamente dal 20 maggio 2026, anche a Berlino. Con la legge sullo scambio di dati per gli affitti brevi (KVDG), il governo federale ha reso l’Agenzia federale delle reti (Bundesnetzagentur) l’organismo centrale a cui le piattaforme consegnano i propri dati.

Sono regolati tre aspetti. Primo, una procedura di registrazione uniforme per gli host dove un comune prevede l’obbligo di registrazione. Secondo, obblighi per le piattaforme: Airbnb, Booking.com e tutte le altre devono richiedere il numero e mostrarlo nell’annuncio; senza numero non si pubblica. Terzo, uno scambio mensile di dati in cui, per ogni unità, notti affittate, numero di ospiti, indirizzo, numero e URL dell’annuncio vengono inviati al comune competente.

Il regolamento non vieta le case vacanza. L’articolo 2 lascia invariati il diritto abitativo e urbanistico, e il divieto berlinese di uso improprio degli alloggi resta com’è. Ma è lo strumento con cui i comuni possono far rispettare ciò che da tempo è scritto sulla carta.

Il cuore è il numero di registrazione. Secondo l’articolo 5, l’host indica tra l’altro l’indirizzo, il tipo di alloggio, il numero massimo di ospiti e lo stato dell’autorizzazione. L’articolo 4, paragrafo 3, richiede una procedura online in cui il numero viene assegnato automaticamente e senza indugio. Il controllo ai sensi dell’articolo 6 avviene solo dopo, fino alla sospensione del numero e al blocco dell’annuncio. Un numero di registrazione non è quindi un’autorizzazione.

2. Berlino: partenza mancata e vecchi riflessi

Berlino ha un obbligo di registrazione dal 2018; ogni host conosce il Numero di registrazione Berlino nell’annuncio. Eppure la città non era pronta. Entro il 20 maggio 2026 la procedura avrebbe dovuto essere adeguata: online, automatica, senza legame con un’autorizzazione. Berlino non ha rispettato questa scadenza.

Ora esiste un servizio online per il nuovo numero di registrazione a Berlino, ma finora solo per i privati. Le aziende continuano a richiedere il numero di registrazione per la casa vacanza per iscritto presso l’ufficio distrettuale.

Il nostro problema principale è la logica che c’è dietro. La procedura berlinese non è mai stata una semplice registrazione, ma una procedura di autorizzazione mascherata: riceveva un numero solo chi affittava la propria abitazione principale o presentava un’autorizzazione al cambio di destinazione d’uso. Berlino continua così, l’ufficio verifica ancora i documenti prima dell’assegnazione. Il regolamento consente di chiedere un’autorizzazione, ma richiede l’assegnazione automatica e sposta il controllo a dopo.

Così la registrazione diventa una barriera all’ingresso nel mercato. Chi aspetta mesi il proprio numero non può pubblicare annunci in quel periodo. Questo colpisce anche offerte del tutto legali: unità in immobili commerciali, appartamenti esistenti autorizzati, edifici che non sono mai stati abitazioni. Ci aspettiamo che la questione finisca davanti a un tribunale amministrativo.

3. Dopo le elezioni: cosa prevede la Linke per le case vacanza

Alle elezioni della Camera dei deputati del 20 settembre, Die Linke è diventata per la prima volta il primo partito con il 25,7 per cento, nettamente davanti alla CDU con il 18,8 per cento. Dal 2 novembre tratta con i Verdi e l’SPD per una coalizione; Elif Eralp vuole diventare sindaca governatrice.

La casa è stata il suo tema centrale, e le case vacanza ne sono uno dei bersagli più visibili. Il programma elettorale chiede «un divieto generale delle case vacanza negli edifici residenziali». Non si intendono solo le offerte illegali: colpirebbe allo stesso modo le unità autorizzate. Strumenti digitali dovrebbero aiutare le autorità a individuare le offerte illegali e a restituire gli appartamenti al mercato degli affitti. Questi strumenti li fornisce Bruxelles: da settembre le piattaforme comunicano i propri dati alla Bundesnetzagentur.

A ciò si aggiungono un divieto degli alloggi ammobiliati a breve termine in tutte le zone di tutela sociale (Milieuschutz), che colpisce anche il settore di montatori e collaboratori di progetto, un ufficio regionale per la tutela degli inquilini e più personale negli uffici per la casa. Finora il divieto di uso improprio è fallito soprattutto per mancanza di personale. È proprio questo collo di bottiglia che deve sparire.

Cosa finirà nell’accordo di coalizione è ancora aperto. La direzione no. A differenza del 2016, un Senato rosso-verde-rosso ora sa ogni mese quale appartamento viene affittato e quanto spesso.

4. Il mercato si restringe: cosa significa per i proprietari

Il numero di annunci Airbnb attivi a Berlino mostra già oggi il cambiamento. A novembre 2024 erano circa 8.500, a gennaio 2026 ancora 8.300, a ottobre 2026 circa 7.200. Sono oltre 1.000 annunci in meno in due anni, un calo di circa il 15 per cento. La flessione inizia proprio dove il regolamento è entrato in vigore.

Prevediamo che la tendenza accelererà. Le offerte senza numero valido spariranno dalle piattaforme, le altre finiranno sotto pressione grazie ai dati. Chi affitta come attività secondaria, senza documenti di autorizzazione, registrazione e una contabilità pulita della tassa di soggiorno, abbandonerà o verrà escluso. La casa vacanza come progetto dopo il lavoro a Berlino è finita.

Chi può usare legalmente un appartamento come casa vacanza dovrebbe cercare ora un partner professionale. GreatStay lo fa dal 2014 e, con GreatStay Co-Hosting, è uno dei fornitori più esperti di co-hosting Airbnb a Berlino. Verifichiamo lo stato di autorizzazione di ogni unità, richiediamo il nuovo numero di registrazione, curiamo gli annunci, versiamo la tassa di soggiorno e documentiamo tutto in modo da superare qualsiasi controllo. Come co-host Airbnb a Berlino ci occupiamo dell’intera gestione; il proprietario resta proprietario e riceve il suo rendiconto.

Per chi lavora in modo corretto, la trasparenza non è un nemico. Rende solo il campo più piccolo. Chi fa co-hosting a Berlino seriamente resisterà in questo campo più ristretto.

Fonti

Regolamento (UE) 2024/1028 su EUR-Lex; Deutscher Ferienhausverband, FAQ sul regolamento UE; ApartmentAllianz Berlin, nuova registrazione UE per le case vacanza; Die Linke Berlin, programma elettorale per le elezioni della Camera dei deputati 2026; Portale dei servizi di Berlino, numero di registrazione.