{"id":2246,"date":"2026-11-11T09:00:00","date_gmt":"2026-11-11T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/great-stay.com\/eu-verordnung-registriernummer-berlin-neuer-senat\/"},"modified":"2026-11-13T11:29:53","modified_gmt":"2026-11-13T10:29:53","slug":"eu-verordnung-registriernummer-berlin-neuer-senat","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/great-stay.com\/it\/eu-verordnung-registriernummer-berlin-neuer-senat\/","title":{"rendered":"Regolamento UE sugli affitti brevi: arriva il nuovo numero di registrazione a Berlino, e con esso un nuovo Senato"},"content":{"rendered":"<div class=\"gs-keypoints\">\n<p class=\"gs-keypoints__label\">L\u2019essenziale in breve<\/p>\n<ul>\n<li><strong>Il regolamento:<\/strong> Il regolamento UE sugli affitti brevi si applica dal 20 maggio 2026. Non vieta le case vacanza, ma fornisce ogni mese alle autorit\u00e0 dati su ogni unit\u00e0 registrata.<\/li>\n<li><strong>Berlino:<\/strong> La citt\u00e0 ha mancato la data di avvio e continua a effettuare controlli prima di assegnare un numero. Questo non \u00e8 conforme al regolamento e probabilmente finir\u00e0 davanti a un tribunale amministrativo.<\/li>\n<li><strong>La politica:<\/strong> Dal 20 settembre Die Linke \u00e8 il primo partito con il 25,7 per cento e tratta con i Verdi e l\u2019SPD. Il suo programma chiede un divieto generale delle case vacanza negli edifici residenziali.<\/li>\n<li><strong>Il mercato:<\/strong> In due anni Berlino ha perso oltre 1.000 annunci Airbnb attivi, circa il 15 per cento. Restano le unit\u00e0 gestite in modo professionale e in regola.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n<figure class=\"gs-post-figure\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" src=\"https:\/\/great-stay.com\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/Blog-1-1536x1026.png\" srcset=\"https:\/\/great-stay.com\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/Blog-1-1024x684.png 1024w, https:\/\/great-stay.com\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/Blog-1-1536x1026.png 1536w, https:\/\/great-stay.com\/wp-content\/uploads\/2026\/11\/Blog-1-768x513.png 768w\" sizes=\"auto, (max-width: 740px) 100vw, 740px\" width=\"1536\" height=\"1026\" alt=\"Bandiere UE davanti a una fila di case \u2013 immagine simbolica del regolamento UE sugli affitti brevi\" class=\"wp-image-2242\" \/><\/figure>\n<p>Berlino, novembre 2026. Chi gestisce case vacanza in questa citt\u00e0 si trova davanti a due sviluppi contemporaneamente: nuove regole da Bruxelles e un Senato che dopo le elezioni si sposta nettamente a sinistra. Il regolamento fornisce i dati che finora mancavano alle autorit\u00e0. Il programma elettorale della Linke dice cosa farne.<\/p>\n<h2>1. Il regolamento UE: prima il numero, poi il controllo<\/h2>\n<p>Il Regolamento (UE) 2024\/1028 si applica direttamente dal 20 maggio 2026, anche a Berlino. Con la legge sullo scambio di dati per gli affitti brevi (KVDG), il governo federale ha reso l\u2019Agenzia federale delle reti (Bundesnetzagentur) l\u2019organismo centrale a cui le piattaforme consegnano i propri dati.<\/p>\n<p>Sono regolati tre aspetti. Primo, una procedura di registrazione uniforme per gli host dove un comune prevede l\u2019obbligo di registrazione. Secondo, obblighi per le piattaforme: Airbnb, Booking.com e tutte le altre devono richiedere il numero e mostrarlo nell\u2019annuncio; senza numero non si pubblica. Terzo, uno scambio mensile di dati in cui, per ogni unit\u00e0, notti affittate, numero di ospiti, indirizzo, numero e URL dell\u2019annuncio vengono inviati al comune competente.<\/p>\n<p>Il regolamento non vieta le case vacanza. L\u2019articolo 2 lascia invariati il diritto abitativo e urbanistico, e il divieto berlinese di uso improprio degli alloggi resta com\u2019\u00e8. Ma \u00e8 lo strumento con cui i comuni possono far rispettare ci\u00f2 che da tempo \u00e8 scritto sulla carta.<\/p>\n<p>Il cuore \u00e8 il numero di registrazione. Secondo l\u2019articolo 5, l\u2019host indica tra l\u2019altro l\u2019indirizzo, il tipo di alloggio, il numero massimo di ospiti e lo stato dell\u2019autorizzazione. L\u2019articolo 4, paragrafo 3, richiede una procedura online in cui il numero viene assegnato automaticamente e senza indugio. Il controllo ai sensi dell\u2019articolo 6 avviene solo dopo, fino alla sospensione del numero e al blocco dell\u2019annuncio. Un numero di registrazione non \u00e8 quindi un\u2019autorizzazione.<\/p>\n<h2>2. Berlino: partenza mancata e vecchi riflessi<\/h2>\n<p>Berlino ha un obbligo di registrazione dal 2018; ogni host conosce il <a href=\"https:\/\/great-stay.com\/it\/eu-verordnung-kurzzeitvermietung-berlin\/\">Numero di registrazione Berlino<\/a> nell\u2019annuncio. Eppure la citt\u00e0 non era pronta. Entro il 20 maggio 2026 la procedura avrebbe dovuto essere adeguata: online, automatica, senza legame con un\u2019autorizzazione. Berlino non ha rispettato questa scadenza.<\/p>\n<p>Ora esiste un servizio online per il nuovo numero di registrazione a Berlino, ma finora solo per i privati. Le aziende continuano a richiedere il numero di registrazione per la casa vacanza per iscritto presso l\u2019ufficio distrettuale.<\/p>\n<p>Il nostro problema principale \u00e8 la logica che c\u2019\u00e8 dietro. La procedura berlinese non \u00e8 mai stata una semplice registrazione, ma una procedura di autorizzazione mascherata: riceveva un numero solo chi affittava la propria abitazione principale o presentava un\u2019autorizzazione al cambio di destinazione d\u2019uso. Berlino continua cos\u00ec, l\u2019ufficio verifica ancora i documenti prima dell\u2019assegnazione. Il regolamento consente di chiedere un\u2019autorizzazione, ma richiede l\u2019assegnazione automatica e sposta il controllo a dopo.<\/p>\n<p>Cos\u00ec la registrazione diventa una barriera all\u2019ingresso nel mercato. Chi aspetta mesi il proprio numero non pu\u00f2 pubblicare annunci in quel periodo. Questo colpisce anche offerte del tutto legali: unit\u00e0 in immobili commerciali, appartamenti esistenti autorizzati, edifici che non sono mai stati abitazioni. Ci aspettiamo che la questione finisca davanti a un tribunale amministrativo.<\/p>\n<h2>3. Dopo le elezioni: cosa prevede la Linke per le case vacanza<\/h2>\n<p>Alle elezioni della Camera dei deputati del 20 settembre, Die Linke \u00e8 diventata per la prima volta il primo partito con il 25,7 per cento, nettamente davanti alla CDU con il 18,8 per cento. Dal 2 novembre tratta con i Verdi e l\u2019SPD per una coalizione; Elif Eralp vuole diventare sindaca governatrice.<\/p>\n<p>La casa \u00e8 stata il suo tema centrale, e le case vacanza ne sono uno dei bersagli pi\u00f9 visibili. Il programma elettorale chiede \u00abun divieto generale delle case vacanza negli edifici residenziali\u00bb. Non si intendono solo le offerte illegali: colpirebbe allo stesso modo le unit\u00e0 autorizzate. Strumenti digitali dovrebbero aiutare le autorit\u00e0 a individuare le offerte illegali e a restituire gli appartamenti al mercato degli affitti. Questi strumenti li fornisce Bruxelles: da settembre le piattaforme comunicano i propri dati alla Bundesnetzagentur.<\/p>\n<p>A ci\u00f2 si aggiungono un divieto degli alloggi ammobiliati a breve termine in tutte le zone di tutela sociale (Milieuschutz), che colpisce anche il settore di montatori e collaboratori di progetto, un ufficio regionale per la tutela degli inquilini e pi\u00f9 personale negli uffici per la casa. Finora il divieto di uso improprio \u00e8 fallito soprattutto per mancanza di personale. \u00c8 proprio questo collo di bottiglia che deve sparire.<\/p>\n<p>Cosa finir\u00e0 nell\u2019accordo di coalizione \u00e8 ancora aperto. La direzione no. A differenza del 2016, un Senato rosso-verde-rosso ora sa ogni mese quale appartamento viene affittato e quanto spesso.<\/p>\n<h2>4. Il mercato si restringe: cosa significa per i proprietari<\/h2>\n<p>Il numero di annunci Airbnb attivi a Berlino mostra gi\u00e0 oggi il cambiamento. A novembre 2024 erano circa 8.500, a gennaio 2026 ancora 8.300, a ottobre 2026 circa 7.200. Sono oltre 1.000 annunci in meno in due anni, un calo di circa il 15 per cento. La flessione inizia proprio dove il regolamento \u00e8 entrato in vigore.<\/p>\n<figure class=\"gs-chart\" role=\"img\" aria-label=\"Grafico a barre: gli annunci Airbnb attivi a Berlino scendono da circa 8.500 a novembre 2024 a circa 7.200 a ottobre 2026.\">\n<p class=\"gs-chart__title\">Annunci Airbnb attivi a Berlino<\/p>\n<div class=\"gs-chart__wrap\">\n<div class=\"gs-chart__grid\"><span style=\"bottom:0%\"><i>0<\/i><\/span><span style=\"bottom:25%\"><i>2.500<\/i><\/span><span style=\"bottom:50%\"><i>5.000<\/i><\/span><span style=\"bottom:75%\"><i>7.500<\/i><\/span><span style=\"bottom:100%\"><i>10.000<\/i><\/span><\/div>\n<div class=\"gs-chart__bars\"><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:84.5%;--i:0\"><span class=\"gs-bar__v\">8.500<\/span><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:83.5%;--i:1\"><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:82.8%;--i:2\"><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:81.2%;--i:3\"><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:79.8%;--i:4\"><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:78.6%;--i:5\"><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:77.0%;--i:6\"><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:78.0%;--i:7\"><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:78.6%;--i:8\"><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:78.3%;--i:9\"><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:79.8%;--i:10\"><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:79.5%;--i:11\"><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:80.6%;--i:12\"><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:81.5%;--i:13\"><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:82.6%;--i:14\"><span class=\"gs-bar__v gs-v-desk\">8.300<\/span><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:80.8%;--i:15\"><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:81.5%;--i:16\"><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:79.9%;--i:17\"><\/span><span class=\"gs-bar\" style=\"--h:78.6%;--i:18\"><\/span><span class=\"gs-bar is-after\" style=\"--h:76.6%;--i:19\"><\/span><span class=\"gs-bar is-after\" style=\"--h:75.8%;--i:20\"><\/span><span class=\"gs-bar is-after\" style=\"--h:74.5%;--i:21\"><\/span><span class=\"gs-bar is-after\" style=\"--h:72.8%;--i:22\"><\/span><span class=\"gs-bar is-after\" style=\"--h:72.0%;--i:23\"><span class=\"gs-bar__v\">7.200<\/span><\/span><\/div>\n<div class=\"gs-chart__marker\" style=\"--x:80.07%\"><span>Regolamento UE<br \/>in vigore dal 20 maggio 2026<\/span><\/div>\n<\/div>\n<div class=\"gs-chart__x\"><span class=\"gs-x\" style=\"--x:9.77%\">gen 2025<\/span><span class=\"gs-x gs-x-desk\" style=\"--x:26.71%\">mag 2025<\/span><span class=\"gs-x\" style=\"--x:43.65%\">set 2025<\/span><span class=\"gs-x gs-x-desk\" style=\"--x:60.59%\">gen 2026<\/span><span class=\"gs-x\" style=\"--x:77.53%\">mag 2026<\/span><span class=\"gs-x gs-x-desk\" style=\"--x:94.47%\">set 2026<\/span><\/div>\n<div class=\"gs-chart__legend\"><span><i class=\"is-before\"><\/i>fino a maggio 2026<\/span><span><i><\/i>dopo l\u2019entrata in vigore del regolamento UE<\/span><\/div><figcaption>Annunci Airbnb attivi a Berlino, da novembre 2024 a ottobre 2026<\/figcaption><\/figure>\n<p><script>(function(){var c=document.querySelectorAll(\".gs-chart\");if(!(\"IntersectionObserver\" in window)){c.forEach(function(e){e.classList.add(\"is-visible\")});return}var o=new IntersectionObserver(function(es){es.forEach(function(e){if(e.isIntersecting){e.target.classList.add(\"is-visible\");o.unobserve(e.target)}})},{threshold:0.35});c.forEach(function(e){o.observe(e)})})();<\/script><\/p>\n<p>Prevediamo che la tendenza accelerer\u00e0. Le offerte senza numero valido spariranno dalle piattaforme, le altre finiranno sotto pressione grazie ai dati. Chi affitta come attivit\u00e0 secondaria, senza documenti di autorizzazione, registrazione e una contabilit\u00e0 pulita della tassa di soggiorno, abbandoner\u00e0 o verr\u00e0 escluso. La casa vacanza come progetto dopo il lavoro a Berlino \u00e8 finita.<\/p>\n<p>Chi pu\u00f2 usare legalmente un appartamento come casa vacanza dovrebbe cercare ora un partner professionale. GreatStay lo fa dal 2014 e, con GreatStay Co-Hosting, \u00e8 uno dei fornitori pi\u00f9 esperti di <a href=\"https:\/\/great-stay.com\/it\/\">co-hosting Airbnb a Berlino<\/a>. Verifichiamo lo stato di autorizzazione di ogni unit\u00e0, richiediamo il nuovo numero di registrazione, curiamo gli annunci, versiamo la tassa di soggiorno e documentiamo tutto in modo da superare qualsiasi controllo. Come <a href=\"https:\/\/great-stay.com\/it\/airbnb-verwaltung-berlin\/\">co-host Airbnb a Berlino<\/a> ci occupiamo dell\u2019intera gestione; il proprietario resta proprietario e riceve il suo rendiconto.<\/p>\n<p>Per chi lavora in modo corretto, la trasparenza non \u00e8 un nemico. Rende solo il campo pi\u00f9 piccolo. Chi fa co-hosting a Berlino seriamente resister\u00e0 in questo campo pi\u00f9 ristretto.<\/p>\n<h2>Fonti<\/h2>\n<p class=\"gs-sources\"><a href=\"https:\/\/eur-lex.europa.eu\/eli\/reg\/2024\/1028\/oj\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Regolamento (UE) 2024\/1028 su EUR-Lex<\/a>; Deutscher Ferienhausverband, FAQ sul regolamento UE; ApartmentAllianz Berlin, nuova registrazione UE per le case vacanza; Die Linke Berlin, programma elettorale per le elezioni della Camera dei deputati 2026; <a href=\"https:\/\/service.berlin.de\/dienstleistung\/355975\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\">Portale dei servizi di Berlino, numero di registrazione<\/a>.<\/p>\n<div class=\"gs-post-cta\">\n<h3>Vuole affittare il suo appartamento a Berlino in modo giuridicamente sicuro?<\/h3>\n<p>Nel primo colloquio gratuito verifichiamo lo stato di autorizzazione del suo appartamento e le diciamo con sincerit\u00e0 se l\u2019affitto breve le conviene.<\/p>\n<div class=\"nectar-cta  border_color_cccccc hover_border_color_0a0a0a border_thickness_1px alignment_tablet_default alignment_phone_default display_tablet_inherit display_phone_inherit\" data-color=\"default\" data-using-bg=\"false\" data-style=\"arrow-animation\" data-display=\"block\" data-alignment=\"center\" data-text-color=\"custom\" style=\"margin-top: 20px;  --nectar-text-color: #000000; --nectar-button-color: var(--nectar-default); --nectar-icon-gap: 10px; \"><h6 style=\"color: #000000;\"><span class=\"link_wrap\" style=\"padding-top: 15px; padding-right: 40px; padding-bottom: 15px; padding-left: 40px;\"><a  class=\"link_text\" role=\"button\" href=\"mailto:hello@great-stay.com\"><span class=\"text\">Primo colloquio gratuito<\/span><svg class=\"next-arrow\" aria-hidden=\"true\" width=\"20px\" height=\"25px\" viewbox=\"0 0 50 80\" xml:space=\"preserve\">\n  <polyline stroke=\"#ffffff\" stroke-width=\"9\" fill=\"none\" stroke-linecap=\"round\" stroke-linejoin=\"round\" points=\"0, 0 45, 40 0, 80\"\/>\n  <\/svg>  <span aria-hidden=\"true\" class=\"line\"  style=\"background-color: #000000;\"><\/span> <\/a><\/span><\/h6><\/div>\n<a class=\"gs-post-back\" href=\"https:\/\/great-stay.com\/it\/blog\/\">\u2190 Tutti gli articoli del blog<\/a>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Seit Mai 2026 gilt die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung. Berlin hinkt bei der neuen Registriernummer hinterher, und der neue Senat will Ferienwohnungen st\u00e4rker einschr\u00e4nken. Was das f\u00fcr Eigent\u00fcmer bedeutet.<\/p>","protected":false},"author":1,"featured_media":2242,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[43],"tags":[],"class_list":["post-2246","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-regulierung"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/great-stay.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2246","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/great-stay.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/great-stay.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/great-stay.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/great-stay.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2246"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/great-stay.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2246\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2249,"href":"https:\/\/great-stay.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2246\/revisions\/2249"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/great-stay.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2242"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/great-stay.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2246"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/great-stay.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2246"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/great-stay.com\/it\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2246"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}