Najważniejsze w skrócie

• Rozporządzenie: Rozporządzenie UE o najmie krótkoterminowym obowiązuje od 20 maja 2026 r. Nie zakazuje mieszkań wakacyjnych, ale co miesiąc dostarcza urzędom dane o każdym zarejestrowanym lokalu.
• Berlin: Miasto przegapiło termin startu i nadal sprawdza wnioski przed nadaniem numeru. Nie jest to zgodne z rozporządzeniem i prawdopodobnie trafi przed sąd administracyjny.
• Polityka: Od 20 września Die Linke z wynikiem 25,7 procent jest najsilniejszą partią i negocjuje z Zielonymi i SPD. Jej program domaga się całkowitego zakazu mieszkań wakacyjnych w budynkach mieszkalnych.
• Rynek: W ciągu dwóch lat Berlin stracił ponad 1000 aktywnych ofert na Airbnb, czyli około 15 procent. Zostają lokale prowadzone profesjonalnie i zgodnie z prawem.

Berlin, listopad 2026. Kto prowadzi mieszkania wakacyjne w tym mieście, stoi jednocześnie przed dwiema zmianami: nowymi przepisami z Brukseli i Senatem, który po wyborach wyraźnie skręca w lewo. Rozporządzenie dostarcza danych, których urzędom dotąd brakowało. Program wyborczy Die Linke mówi, co ma się z nimi stać.

1. Rozporządzenie UE: najpierw numer, potem kontrola

Rozporządzenie (UE) 2024/1028 obowiązuje bezpośrednio od 20 maja 2026 r., także w Berlinie. Ustawą o wymianie danych dotyczących najmu krótkoterminowego (KVDG) rząd federalny uczynił Federalną Agencję Sieci (Bundesnetzagentur) centralnym urzędem, któremu platformy przekazują swoje dane.

Uregulowano trzy kwestie. Po pierwsze, jednolitą procedurę rejestracji dla gospodarzy tam, gdzie gmina prowadzi obowiązek rejestracji. Po drugie, obowiązki platform: Airbnb, Booking.com i wszystkie inne muszą pytać o numer i wyświetlać go w ogłoszeniu; bez numeru nie ma ogłoszenia. Po trzecie, comiesięczną wymianę danych, w ramach której dla każdego lokalu do właściwej gminy trafiają liczba wynajętych nocy, liczba gości, adres, numer i adres URL ogłoszenia.

Rozporządzenie nie zakazuje mieszkań wakacyjnych. Artykuł 2 nie narusza prawa mieszkaniowego i planistycznego, a berliński zakaz zmiany przeznaczenia mieszkań pozostaje bez zmian. Jest jednak narzędziem, dzięki któremu gminy mogą egzekwować to, co od dawna istnieje na papierze.

Sercem systemu jest numer rejestracyjny. Zgodnie z art. 5 gospodarz podaje m.in. adres, rodzaj obiektu, maksymalną liczbę gości oraz status zezwolenia. Art. 4 ust. 3 wymaga procedury online, w której numer jest nadawany automatycznie i niezwłocznie. Kontrola zgodnie z art. 6 następuje dopiero później, aż do zawieszenia numeru i zablokowania ogłoszenia. Numer rejestracyjny nie jest więc zezwoleniem.

2. Berlin: przegapiony start i stare odruchy

Berlin ma obowiązek rejestracji od 2018 r., każdy gospodarz zna Numer rejestracyjny Berlin w ogłoszeniu. Mimo to miasto nie było przygotowane. Do 20 maja 2026 r. procedura powinna była zostać dostosowana: online, automatycznie, bez powiązania z zezwoleniem. Berlin nie dotrzymał tego terminu.

Obecnie istnieje usługa online dla nowego numeru rejestracyjnego w Berlinie, ale na razie tylko dla osób prywatnych. Firmy nadal składają wniosek o numer rejestracyjny dla mieszkania wakacyjnego pisemnie w urzędzie dzielnicy.

Naszym głównym problemem jest logika, która za tym stoi. Berlińska procedura nigdy nie była czystą rejestracją, lecz ukrytą procedurą wydawania zezwoleń: numer dostawał tylko ten, kto wynajmował swoje główne mieszkanie lub przedstawił zezwolenie na zmianę przeznaczenia. Berlin się tego trzyma, urząd nadal sprawdza dokumenty przed nadaniem numeru. Rozporządzenie pozwala pytać o zezwolenie, ale wymaga automatycznego nadania i przesuwa kontrolę na później.

W ten sposób rejestracja staje się barierą wejścia na rynek. Kto miesiącami czeka na numer, nie może w tym czasie publikować ogłoszeń. Dotyczy to także całkowicie legalnych ofert: lokali w obiektach komercyjnych, zatwierdzonych istniejących mieszkań, budynków, które nigdy nie były przestrzenią mieszkalną. Spodziewamy się, że ta kwestia trafi przed sąd administracyjny.

3. Po wyborach: co Die Linke planuje wobec mieszkań wakacyjnych

W wyborach do Izby Deputowanych 20 września Die Linke po raz pierwszy została najsilniejszą partią z wynikiem 25,7 procent, wyraźnie przed CDU z 18,8 procent. Od 2 listopada negocjuje z Zielonymi i SPD koalicję, a Elif Eralp chce zostać rządzącą burmistrzynią.

Mieszkalnictwo było jej głównym tematem, a mieszkania wakacyjne są w nim jednym z najbardziej widocznych celów. Program wyborczy domaga się „całkowitego zakazu mieszkań wakacyjnych w budynkach mieszkalnych”. Chodzi nie tylko o nielegalne oferty; dotknęłoby to w równym stopniu zatwierdzone lokale. Narzędzia cyfrowe mają pomóc urzędom wykrywać nielegalne oferty i przywracać mieszkania na rynek najmu. Te narzędzia dostarcza Bruksela: od września platformy przekazują swoje dane do Bundesnetzagentur.

Do tego dochodzą zakaz umeblowanego najmu krótkoterminowego we wszystkich obszarach ochrony środowiska społecznego (Milieuschutz), który dotyka także zakwaterowania monterów i pracowników projektów, krajowy urząd ochrony najemców oraz więcej personelu w urzędach mieszkaniowych. Zakaz zmiany przeznaczenia mieszkań zawodził dotąd głównie z powodu braku personelu. Właśnie to wąskie gardło ma zniknąć.

Co z tego trafi do umowy koalicyjnej, pozostaje otwarte. Kierunek już nie. Inaczej niż w 2016 r. czerwono-zielono-czerwony Senat dowiaduje się teraz co miesiąc, które mieszkanie jest wynajmowane i jak często.

4. Rynek się kurczy: co to oznacza dla właścicieli

Liczba aktywnych ofert Airbnb w Berlinie już dziś pokazuje zmianę. W listopadzie 2024 r. było ich około 8500, w styczniu 2026 r. jeszcze 8300, w październiku 2026 r. około 7200. To ponad 1000 ofert mniej w ciągu dwóch lat, spadek o około 15 procent. Załamanie zaczyna się tam, gdzie rozporządzenie zaczęło obowiązywać.

Zakładamy, że trend przyspieszy. Oferty bez ważnego numeru znikną z platform, a pozostałe znajdą się pod presją danych. Kto wynajmuje dorywczo, bez dokumentów zezwolenia, rejestracji i rzetelnego rozliczania podatku turystycznego (City Tax), zrezygnuje albo zostanie wyeliminowany. Mieszkanie wakacyjne jako projekt po godzinach to w Berlinie przeszłość.

Kto może legalnie wykorzystywać mieszkanie jako mieszkanie wakacyjne, powinien już teraz poszukać profesjonalnego partnera. GreatStay robi to od 2014 r., a z GreatStay Co-Hosting jest jednym z najbardziej doświadczonych dostawców usług Airbnb co-hosting w Berlinie. Sprawdzamy status zezwolenia każdego lokalu, składamy wniosek o nowy numer rejestracyjny, prowadzimy ogłoszenia, odprowadzamy City Tax i dokumentujemy wszystko tak, by wytrzymało każdą kontrolę. Jako Airbnb co-host w Berlinie przejmujemy całą obsługę, właściciel pozostaje właścicielem i otrzymuje swoje rozliczenie.

Dla tego, kto pracuje rzetelnie, przejrzystość nie jest wrogiem. Ona tylko zmniejsza pole gry. Kto poważnie prowadzi co-hosting w Berlinie, utrzyma się na tym mniejszym polu.

Źródła

Rozporządzenie (UE) 2024/1028 w EUR-Lex; Deutscher Ferienhausverband, FAQ dotyczące rozporządzenia UE; ApartmentAllianz Berlin, nowa rejestracja UE dla mieszkań wakacyjnych; Die Linke Berlin, program wyborczy na wybory do Izby Deputowanych 2026; Portal usług Berlina, numer rejestracyjny.