Главное вкратце

• Регламент: Регламент ЕС о краткосрочной аренде действует с 20 мая 2026 года. Он не запрещает апартаменты для посуточной аренды, но ежемесячно передаёт властям данные о каждом зарегистрированном объекте.
• Берлин: Город пропустил дату запуска и по-прежнему проводит проверку до выдачи номера. Это не соответствует регламенту и, скорее всего, дойдёт до административного суда.
• Политика: С 20 сентября партия Die Linke с 25,7 процента стала сильнейшей силой и ведёт переговоры с «зелёными» и СДПГ. Её программа требует полного запрета апартаментов для посуточной аренды в жилых домах.
• Рынок: За два года Берлин потерял более 1000 активных объявлений на Airbnb, около 15 процентов. Остаются профессионально управляемые объекты, работающие в рамках закона.

Берлин, ноябрь 2026 года. Тот, кто сдаёт апартаменты посуточно в этом городе, сталкивается сразу с двумя изменениями: новыми правилами из Брюсселя и Сенатом, который после выборов заметно смещается влево. Регламент даёт властям данные, которых им раньше не хватало. Предвыборная программа Die Linke говорит, что с ними нужно делать.

1. Регламент ЕС: сначала номер, потом контроль

Регламент (ЕС) 2024/1028 с 20 мая 2026 года применяется напрямую, в том числе в Берлине. Законом об обмене данными о краткосрочной аренде (KVDG) федеральное правительство сделало Федеральное сетевое агентство (Bundesnetzagentur) центральным органом, которому платформы передают свои данные.

Регулируются три вещи. Во-первых, единая процедура регистрации для хозяев там, где муниципалитет ввёл обязательную регистрацию. Во-вторых, обязанности платформ: Airbnb, Booking.com и все остальные должны запрашивать номер и показывать его в объявлении; без номера объявление не публикуется. В-третьих, ежемесячный обмен данными, при котором по каждому объекту в соответствующий муниципалитет передаются количество сданных ночей, число гостей, адрес, номер и URL объявления.

Регламент не запрещает апартаменты для посуточной аренды. Статья 2 не затрагивает жилищное право и право градостроительного планирования, берлинский запрет нецелевого использования жилья остаётся прежним. Но регламент становится инструментом, с помощью которого муниципалитеты могут добиться исполнения того, что давно записано на бумаге.

Главный элемент — регистрационный номер. Согласно статье 5, хозяин указывает, среди прочего, адрес, тип жилья, максимальное число гостей и статус разрешения. Статья 4, пункт 3, требует онлайн-процедуры, в которой номер выдаётся автоматически и незамедлительно. Проверка по статье 6 проводится только после этого — вплоть до приостановки номера и блокировки объявления. Таким образом, регистрационный номер не является разрешением.

2. Берлин: сорванный старт и старые рефлексы

В Берлине обязательная регистрация действует с 2018 года, каждый хозяин знает Регистрационный номер Берлин в объявлении. И всё же город не был готов. К 20 мая 2026 года процедуру нужно было адаптировать: онлайн, автоматически, без привязки к разрешению. Берлин этот срок не выдержал.

Теперь для нового регистрационного номера в Берлине есть онлайн-сервис, но пока только для частных лиц. Компании по-прежнему подают заявление на регистрационный номер для апартаментов письменно в районную администрацию.

Наша главная проблема — логика, которая за этим стоит. Берлинская процедура никогда не была чистой регистрацией, а скрытой процедурой выдачи разрешений: номер получал только тот, кто сдавал своё основное жильё или предъявлял разрешение на изменение назначения. Берлин держится этого, ведомство по-прежнему проверяет документы до выдачи номера. Регламент позволяет спрашивать о разрешении, но требует автоматической выдачи и переносит проверку на более поздний срок.

Так регистрация превращается в барьер для выхода на рынок. Кто месяцами ждёт свой номер, не может всё это время публиковать объявления. Это касается и полностью легальных предложений: объектов в коммерческих зданиях, одобренных существующих квартир, зданий, которые никогда не были жилыми. Мы ожидаем, что этот вопрос дойдёт до административного суда.

3. После выборов: что Die Linke планирует в отношении посуточной аренды

На выборах в Палату депутатов 20 сентября Die Linke впервые стала сильнейшей силой с 25,7 процента, заметно опередив ХДС с 18,8 процента. С 2 ноября она ведёт переговоры о коалиции с «зелёными» и СДПГ, Элиф Эральп хочет стать правящим бургомистром.

Жилищный вопрос был её главной темой, а апартаменты для посуточной аренды — одна из самых заметных мишеней. Предвыборная программа требует «полного запрета апартаментов для посуточной аренды в жилых домах». Речь идёт не только о нелегальных предложениях — это в равной мере затронет и разрешённые объекты. Цифровые инструменты должны помочь властям находить нелегальные предложения и возвращать квартиры на рынок долгосрочной аренды. Эти инструменты даёт Брюссель: с сентября платформы передают свои данные в Bundesnetzagentur.

К этому добавляются запрет меблированного краткосрочного проживания во всех зонах сохранения социальной среды (Milieuschutz), который затрагивает и размещение монтажников и сотрудников проектов, земельное ведомство по защите арендаторов и больше персонала в жилищных ведомствах. До сих пор запрет нецелевого использования жилья упирался прежде всего в нехватку персонала. Именно это узкое место должно исчезнуть.

Что из этого войдёт в коалиционный договор, пока неизвестно. Направление — известно. В отличие от 2016 года, красно-зелёно-красный Сенат теперь ежемесячно узнаёт, какая квартира сдаётся и как часто.

4. Рынок сокращается: что это значит для владельцев

Число активных объявлений на Airbnb в Берлине уже сегодня показывает перемены. В ноябре 2024 года их было около 8500, в январе 2026 года ещё 8300, в октябре 2026 года — около 7200. Это более чем на 1000 объявлений меньше за два года, снижение примерно на 15 процентов. Спад начинается там, где регламент вступил в силу.

Мы исходим из того, что тенденция ускорится. Предложения без действительного номера исчезнут с платформ, остальные окажутся под давлением благодаря данным. Тот, кто сдаёт жильё между делом, без разрешительных документов, регистрации и аккуратного учёта городского налога (City Tax), уйдёт с рынка или будет вытеснен. Апартаменты как проект «после работы» в Берлине ушли в прошлое.

Тот, кто может легально использовать квартиру для посуточной аренды, должен уже сейчас найти профессионального партнёра. GreatStay занимается этим с 2014 года и с GreatStay Co-Hosting является одним из самых опытных провайдеров услуг Airbnb ко-хостинга в Берлине. Мы проверяем статус разрешения каждого объекта, подаём заявление на новый регистрационный номер, ведём объявления, уплачиваем City Tax и документируем всё так, чтобы выдержать любую проверку. Как Airbnb ко-хост в Берлине мы берём на себя всю работу, владелец остаётся владельцем и получает свой отчёт.

Для тех, кто работает честно, прозрачность не враг. Она лишь делает поле меньше. Тот, кто серьёзно занимается ко-хостингом в Берлине, удержится на этом меньшем поле.

Источники

Регламент (ЕС) 2024/1028 на EUR-Lex; Deutscher Ferienhausverband, FAQ о регламенте ЕС; ApartmentAllianz Berlin, новая регистрация ЕС для апартаментов; Die Linke Berlin, предвыборная программа к выборам в Палату депутатов 2026 года; Сервисный портал Берлина, регистрационный номер.