Regolamento UE sulla locazione a breve termine:
Cosa devono sapere gli acquirenti di Berlino

La normativa (UE) 2024/1028 crea un quadro uniforme a livello europeo per lo scambio automatizzato di dati tra le piattaforme di prenotazione e le autorità pubbliche. In Germania, essa implementa il Kurzzeitvermietungs-Datenaustausch-Gesetz (KVDG), approvato dal Bundestag il 23 aprile 2026. L’Agenzia federale per le reti e le infrastrutture (Bundesnetzagentur) ha assunto dal 1° luglio 2026 compiti centrali: è l’unica autorità centrale per l’accesso digitale e la coordinatrice nazionale e gestisce una lista costantemente aggiornata dei comuni con procedure di registrazione. Importante per i proprietari: la normativa non introduce alcuna nuova obbligazione di autorizzazione e non ridefinisce le autorizzazioni esistenti. Si tratta di una questione di trasparenza, non di un divieto.

A Berlino, da agosto 2018, ogni appartamento in affitto deve riportare un numero di registrazione nell’annuncio, visibile durante la pubblicazione e la richiesta di prenotazione. Questo numero è composto da 17 elementi: numeri, lettere e simboli speciali; segue la stessa struttura in tutti i distretti e viene inviato per posta dal distretto. Ci sono due modi per farlo: chi affitta singoli appartamenti fino al 49% della propria casa principale può farlo gratuitamente presso il distretto. Chi affitta l’intera casa principale o la casa secondaria deve richiedere un’autorizzazione compilando il modulo BauWohn 600 — presso il distretto Mitte il costo è di 100 euro per la casa principale e di 150 euro per la casa secondaria. Per la registrazione del numero di registrazione non è prevista alcuna spesa aggiuntiva. Quale percorso è adatto a voi è indicato nel nostro Domande frequenti.

Dal 1° settembre 2026, le piattaforme online comunicano di norma i dati di affollamento mensilmente all'Agenzia per la rete elettrica, per la prima volta retroattivamente per luglio e agosto; le piattaforme più piccole comunicano trimestralmente. Tra i dati comunicati figurano, tra l'altro, le informazioni sulle attività, il numero di registrazione, la località e il numero massimo di posti letto. L'Agenzia per la rete elettrica trasmette i dati alle giurisdizioni competenti, quindi ai distretti a Berlino. Inoltre, sono previste controlli periodici di campionamento delle informazioni sui proprietari, secondo quanto dichiarato dall'agenzia a partire da ottobre 2026. In pratica, registrate una panoramica dei giorni di affollamento per le vostre proprietà — per un appartamento secondario il limite è di 90 giorni all'anno.

In assenza di un numero di registrazione valido, il post è soggetto a cancellazione: dove esiste un procedimento di registrazione locale, le piattaforme non possono più pubblicare offerte senza questo numero. Berlino sta attualmente adeguando il suo regolamento sulle restrizioni di utilizzo allo standard dell’UE. Inoltre, sono previste multe. Chi non fornisce il numero di registrazione o lo fornisce in modo errato rischia fino a 250.000 euro; secondo i limiti stabiliti dal Dipartimento della Sede per il 2026, per la prima volta per ogni appartamento saranno dovuti 1.000 euro, in caso di ripetuta violazione 2.000 euro. Chi affitta senza autorizzazione rischia una multa fino a 500.000 euro.

Dopo diversi ritardi, il nuovo sistema di registrazione digitale per Berlino è stato avviato nell'ottobre 2026. Le numerazioni esistenti verranno automaticamente trasferite al nuovo sistema secondo le informazioni ricevute finora. Per le nuove richieste di registrazione, Berlino richiede documenti di autorizzazione e provvede in alcuni casi a una verifica preliminare prima di assegnare una nuova numerazione. L'attuale situazione è disponibile sul sito web Agenzia federale per le reti di telecomunicazione e il Amministrazione Senatale.

GreatStay Co-Hosting valuta prima dell’inizio il percorso da seguire per la vostra proprietà, supporta la pubblicazione o la richiesta di affitto, registra il numero di registrazione in tutti gli annunci e documenta i giorni di affitto. In questo modo la vostra proprietà rimane disponibile per affitti, anche se le regole cambiano. Per saperne di più, visitate la nostra pagina. Prestazioni — oppure scriveteci per un primo incontro gratuito.

Status: Ottobre 2026. Questo testo non sostituisce la consulenza legale. Le informazioni fornite dagli uffici dei distretti di Berlino sono vincolanti.