Wohnung in Berlin über Airbnb vermieten
die wichtigsten Fragen

In Berlin dürfen Sie Ihre Wohnung nur mit Genehmigung oder nach Anzeige beim Bezirksamt über Airbnb vermieten – grundsätzlich gilt die Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnung als verbotene Zweckentfremdung. Erlaubt sind drei Wege: einzelne Zimmer bis 49 Prozent Ihrer Hauptwohnung, die ganze Hauptwohnung mit Genehmigung, die in der Regel erteilt werden soll, wenn Sie während Ihrer Abwesenheit vermieten und die Wohnung Ihre Hauptwohnung bleibt, sowie eine Nebenwohnung an höchstens 90 Tagen im Jahr. Das gilt auch für Eigentumswohnungen. Eine Wohnung, die niemand selbst bewohnt, ist als dauerhafte Ferienwohnung in der Regel nicht genehmigungsfähig. GreatStay Co-Hosting prüft vor dem Start, welcher Weg für Ihre Wohnung infrage kommt. Die offiziellen Regeln für Airbnb in Berlin finden Sie bei der Senatsverwaltung.

Das Berliner Zweckentfremdungsgesetz – offiziell Zweckentfremdungsverbot-Gesetz, kurz ZwVbG – schützt Wohnraum davor, anders als zum Wohnen genutzt zu werden, etwa als Ferienwohnung, durch Leerstand oder Abriss. Es trat am 12. Dezember 2013 in Kraft, und seit 2014 ist die Vermietung privater Wohnungen an Touristen in Berlin nur mit Genehmigung möglich. Hintergrund ist der knappe Wohnraum: Jede Ferienwohnung fehlt dem regulären Mietmarkt. Seit Mai 2018 erkennt das Gesetz das zeitweise Vermieten der eigenen Haupt- oder Nebenwohnung ausdrücklich an. Zuständig sind die Wohnungsämter der zwölf Bezirke.

Eine Berliner Nebenwohnung – umgangssprachlich Zweitwohnung – darf mit Genehmigung an höchstens 90 Tagen im Jahr als Ferienwohnung vermietet werden. Die Genehmigung gibt es aber nur, wenn Sie daneben keine Hauptwohnung und keine weitere Nebenwohnung in Berlin haben – praktisch also für Eigentümer, die außerhalb Berlins leben. Der Antrag kostet beim Bezirksamt Mitte 150 Euro; die Genehmigung wird für ein Jahr erteilt, und mit ihr erhalten Sie die Registriernummer. Bei der eigenen Hauptwohnung legt das Bezirksamt die Zahl der Tage im Einzelfall in der Genehmigung fest.

Ja, ohne Genehmigung – solange die vermietete Fläche höchstens 49 Prozent Ihrer selbst bewohnten Berliner Hauptwohnung ausmacht. Küche und Bad werden dabei jeweils zur Hälfte gerechnet. Bei einer Wohnung mit 80 Quadratmetern liegt die Grenze also bei rund 39 Quadratmetern – Küche und Bad anteilig eingerechnet. Eine Registriernummer brauchen Sie trotzdem: Sie erhalten sie nach einer kostenfreien Anzeige beim zuständigen Bezirksamt. Liegt die Fläche darüber, ist eine Genehmigung nötig; beim Bezirksamt Mitte kostet der Antrag für die Hauptwohnung 100 Euro.

Ja. Seit dem 1. August 2018 muss jede angebotene Ferienwohnung in Berlin eine Registriernummer im Inserat führen. Sie erhalten sie vom Bezirksamt, zusammen mit der Genehmigung oder nach der Anzeige – so melden Sie Ihre Ferienwohnung in Berlin an. Seit dem 20. Mai 2026 gilt zudem die EU-Verordnung zur Kurzzeitvermietung, nach der Plattformen Daten über eine einheitliche digitale Stelle an die Behörden melden. Das neue digitale Berliner Vergabeverfahren ist im Oktober 2026 gestartet. Bestehende Registriernummern werden nach bisherigen Rückmeldungen automatisch umgestellt.

Die Strafe für eine Airbnb-Vermietung ohne Genehmigung ist in Berlin ein Bußgeld – rechtlich eine Ordnungswidrigkeit, aber teuer: Je nach Verstoß sind bis zu 500.000 Euro möglich, bei anderen Verstößen wie gegen die Registrierungspflicht bis zu 250.000 Euro. Nach den Vorgaben der Senatsverwaltung für 2026 werden für eine fehlende Registriernummer je Wohnung erstmalig 1.000 Euro fällig, im Wiederholungsfall 2.000 Euro. Außerdem hat der Senat das Gesetz im Februar verschärft: Online-Portale sollen Angebote ohne Registriernummer künftig nicht mehr veröffentlichen dürfen.

GreatStay Co-Hosting in Berlin übernimmt die komplette Vermietung Ihrer Wohnung auf Airbnb und Booking.com: Inserat mit professionellen Fotos, Preisgestaltung, Gästekommunikation, Check-in, Reinigung und Wäsche sowie die Unterstützung bei Genehmigung und Registriernummer. Einzelne Leistungen sind nicht separat buchbar.

GreatStay Co-Hosting arbeitet provisionsbasiert. Ein unverbindliches Angebot erhalten Sie nach dem Erstgespräch. Zu den Kosten für Vermieter bei Airbnb gehört außerdem die Servicegebühr der Plattform – wie sie sich auf Gast und Gastgeber verteilt, hängt vom gewählten Gebührenmodell ab. Hinzu kommen einmalige Behördengebühren: Beim Bezirksamt Mitte kostet der Antrag für eine Hauptwohnung 100 Euro, für eine Nebenwohnung 150 Euro.

Die Endreinigung Ihrer Ferienwohnung nach jedem Aufenthalt organisiert GreatStay Co-Hosting mit eigenem Team, inklusive Wäsche, Nachfüllen der Verbrauchsmaterialien und Kontrolle der Ausstattung. Die Kosten der Endreinigung trägt üblicherweise der Gast über die Reinigungsgebühr, die im Inserat ausgewiesen ist. Zwischen zwei Aufenthalten bleiben dafür in der Regel einige Stunden; Check-out- und Check-in-Zeiten planen wir entsprechend. Einzeln buchbar ist die Reinigung nicht – sie ist Teil der Verwaltung.

Der Start mit GreatStay Co-Hosting hat vier Schritte: Erstgespräch und Besichtigung, Prüfung von Genehmigung und Registriernummer, professionelle Fotos und Inserat, dann die ersten Buchungen. Einplanen sollten Sie vor allem die Behörde: Wie lange die Beantragung einer Registriernummer dauert, ist von Bezirk zu Bezirk unterschiedlich. Sobald die Nummer vorliegt, kann Ihr Inserat online gehen.

In Berlin beträgt die Übernachtungsteuer, die sogenannte City Tax, 7,5 Prozent des Nettoentgelts; geschuldet wird sie vom Beherbergungsbetrieb, also vom Vermieter. Der Satz gilt seit dem 1. Januar 2025, seit 2026 wird die Steuer ausschließlich vierteljährlich und elektronisch angemeldet, und zuständig ist zentral das Finanzamt Marzahn-Hellersdorf. Die frühere Ausnahme für Aufenthalte von mehr als 21 Tagen ist seit 2025 entfallen.

Die eingebaute Airbnb-Versicherung heißt AirCover für Gastgeber: Sie umfasst Schutz bei Sachschäden bis zu drei Millionen US-Dollar und eine Haftpflichtversicherung bis zu einer Million US-Dollar. AirCover gilt allerdings nur für Aufenthalte über Airbnb und hat Ausschlüsse – sinnvoll ist deshalb zusätzlich eine Versicherung, die die Kurzzeitvermietung ausdrücklich abdeckt. Melden Sie Ihrer Gebäude- und Hausratversicherung außerdem, dass die Wohnung an Feriengäste vermietet wird. Schäden dokumentiert GreatStay Co-Hosting nach jedem Aufenthalt mit Fotos und meldet sie direkt.

Airbnb überprüft die Identität von Gästen – unter anderem Namen, Adressen und amtliche Ausweisdokumente – und analysiert jede Buchungsanfrage, um Buchungen mit hohem Risiko für Partys und Sachschäden zu blockieren. GreatStay Co-Hosting ergänzt das um eigene Regeln: eine verbindliche Hausordnung, ein Verbot von Partys und Veranstaltungen sowie einen persönlichen oder kontrollierten Check-in

Einnahmen aus der Vermietung einer Ferienwohnung sind in Deutschland einkommensteuerpflichtig. Anders als die Dauervermietung ist die kurzfristige Vermietung an Feriengäste zudem grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig, mit dem ermäßigten Satz von 7 Prozent. Wer im Vorjahr nicht mehr als 25.000 Euro Umsatz hatte, kann als Kleinunternehmer davon befreit sein. Die Details hängen von Ihrer Situation ab – sprechen Sie mit Ihrer Steuerberatung.

Stand: Oktober 2026. Diese Seite ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Verbindlich sind die Auskünfte der Berliner Bezirksämter.