Аренда квартиры в Берлине через Airbnb
Основные вопросы

В Берлине вы можете сдавать свою квартиру только с разрешения или по заявке в районный отдел по Airbnb — в принципе сдавать жильё в качестве туристического жилья запрещено. Существуют три варианта: сдавать отдельные комнаты в размере до 49 процентов от общей площади вашей основной квартиры, сдавать всю основную квартиру с разрешения, которое обычно выдаётся, если вы сдаёте жильё в период отсутствия и ваша основная квартира остаётся вашей основной квартирой, а также сдавать вторую квартиру в течение максимум 90 дней в году. Это также касается квартир с правом собственности. Квартира, в которой никто не проживает сам, как правило, не подлежит разрешению в качестве постоянного туристического жилья. GreatStay Co-Hosting изучает перед началом работы, какой вариант подходит для вашей квартиры. Официальные правила Airbnb в Берлине можно найти на сайте Департамент Собрания.

Берлинский закон о нецелевом использовании недвижимости — официально известный как Закон о запрете нецелевого использования недвижимости (ZwVbG) — защищает жильё от использования в иных целях, например в качестве туристического жилья, в результате отсутствия арендаторов или при сносе зданий. Он вступил в силу 12 декабря 2013 года, и с 2014 года аренда частного жилья туристам в Берлине возможна только с разрешения. Причина — нехватка жилья: в обычный рынок аренды не входят никакие частные жилые помещения. С мая 2018 года закон прямо предусматривает временное сдачу в аренду собственной основной или приусадебной недвижимости. Ответственность за это возлагается на жилищные управления 12 районов.

Небольшая квартира в Берлине — так называемая «вторая квартира» — может быть сдана в аренду в качестве жилья для отдыха не более чем в течение 90 дней в году с разрешения. Однако разрешение выдается только в том случае, если у вас нет основного жилья и другой «второй квартиры» в Берлине — практически для владельцев недвижимости, которые проживают за пределами Берлина. Стоимость заявления в районном управлении Mitte составляет 150 евро; разрешение выдается на один год, и при его получении вы получаете регистрационный номер. При собственном основном жилье районное управление устанавливает количество дней в индивидуальном случае в заявлении.

Да, без разрешения – при условии, что арендованная площадь не превышает 49 процентов от общей площади вашей собственной квартиры в Берлине. Кухня и ванная комната учитываются пополам. Таким образом, при квартире площадью 80 квадратных метров граница составляет около 39 квадратных метров – кухонь и ванных комнат учитываются пропорционально. Тем не менее, вам всё равно нужно будет получить регистрационный номер: он будет предоставлен после бесплатной регистрации в соответствующем районном управлении. Если площадь превышает этот порог, потребуется разрешение; в районном управлении Mitte стоимость подачи заявления на главную квартиру составляет 100 евро.

Да. С 1 августа 2018 года каждая предлагаемая квартира в Берлине должна иметь регистрационный номер в объявлении. Вы получаете его от районного управления, вместе с разрешением или после публикации — так и регистрируйте свою квартиру в Берлине. С 20 мая 2026 года действует также Регламент ЕС о краткосрочной аренде, согласно которому платформы должны сообщать данные об одном едином цифровом месте властям. Новый цифровой порядок предоставления услуг в Берлине стартует в октябре 2026 года. Существующие регистрационные номера будут автоматически перенаправлены согласно предыдущим сообщениям.

Наказание за аренду жилья через Airbnb без разрешения в Берлине составляет штраф — это правонарушение в соответствии с законом, но оно довольно дорого: в зависимости от нарушения — до 500 000 евро, а в случае других нарушений, таких как несоблюдение обязанности регистрации, до 250 000 евро. Согласно предписаниям управления столичного муниципалитета на 2026 год за отсутствие регистрационной номерной регистрации впервые начисляется 1 000 евро за одну квартиру, а в случае повторного нарушения — 2 000 евро. Кроме того, в феврале столичный муниципалитет ужесточил закон: онлайн-порталы в будущем больше не должны размещать предложения без регистрационной номерной регистрации.

Компания GreatStay Co-Hosting в Берлине берет на себя управление полная аренда В вашем апартаментах на Airbnb и Booking.com: Объявление с профессиональными фотографиями, ценообразованием, коммуникацией с гостями, регистрацией, уборкой и стиркой, а также поддержкой в получении разрешения и номер регистратора. Сдельные услуги не могут быть заказаны отдельно.

Компания GreatStay Co-Hosting работает по системе комиссионных. После первоначального собеседования вы получите не обязательное предложение. Стоимость услуг для владельцев недвижимости на Airbnb также включает плату за платформу — как она распределяется между гостем и владельцем недвижимости зависит от выбранной модели оплаты. К этому добавляются единовременные сборы за государственные органы: в округе Mitte стоимость подачи заявления на покупку основного жилья составляет 100 евро, а на покупку дополнительных квартир — 150 евро.

GreatStay Co-Hosting организует окончательную уборку вашей квартиры после каждого пребывания собственным персоналом, включая стирку, заправку расходных материалов и контроль состояния оборудования. Стоимость окончательной уборки обычно оплачивается гостем в рамках платы за услуги по уборке, указанной в объявлении. Между двумя пребываниями обычно требуется несколько часов времени; мы соответствующим образом планируем время выезда и регистрации. Окончательная уборка не предоставляется в индивидуальном порядке — она оплачивается отдельно. Часть администрации.

Запуск с помощью GreatStay Co-Hosting состоит из четырёх этапов: предварительная встреча и осмотр объекта, проверка на наличие разрешения и регистрационного номера, профессиональные фотографии и реклама, а затем — первые бронирования. Прежде всего, вам следует заранее согласовать с властями: продолжительность процедуры получения регистрационного номера варьируется в зависимости от округа. Как только номер будет предоставлен, ваш рекламный материал можно разместить в интернете.

В Берлине налог на проживание, так называемая City Tax, составляет 7,5% от чистого вознаграждения; он взимается от владельца жилья, то есть от отеля. Налог действует с 1 января 2025 года; с 2026 года налог будет взиматься ежеквартально и будет подаваться в электронном виде. Центральным органом, ответственным за его взимание, является налоговый орган Marzahn-Hellersdorf. До 2025 года прежний режим для проживания более 21 дней не действовал.

Встроенная страховая полиса Airbnb называется AirCover для домовладельцев: она охватывает защиту от материального ущерба до трех миллионов долларов США и страхование ответственности до миллиона долларов США. Однако AirCover действует только при проживании через Airbnb и имеет ограничения — поэтому целесообразно дополнительно приобрести страхование, которое будет действовать и при краткосрочной аренде. Кроме того, сообщите своей страховке недвижимости и имущества, что квартира сдается в аренду отдыхающим. GreatStay Co-Hosting фиксирует ущерб после каждого проживания фотографиями и сразу же сообщает об этом.

Airbnb проверяет личность гостей — среди прочего, имена, адреса и официальные документы для удостоверения личности — и анализирует каждое бронирование, чтобы блокировать бронирования с высоким риском для вечеринок и материального ущерба. GreatStay Co-Hosting дополняет это собственными правилами: обязательное общение между гостями, запрет на вечеринки и мероприятия, а также личный или контролируемый вход.

Доходы от аренды жилья в Германии облагаются налогом на доходы. В отличие от долгосрочной аренды, краткосрочная аренда отдыхающим в принципе также облагается НДС по сниженной ставке в 7 процентов. Если в предыдущем году у вас не было выручки более 25 000 евро, вы можете быть освобождены от этого в качестве самозанятого лица. Подробности зависят от вашей ситуации — обратитесь к своему налоговому консультанту.

Настоящее положение действует до октября 2026 года. Эта страница не является юридическим или налоговым консультантом. Обязательными являются сведения, предоставленные берлинскими окружными управлениями.