Wynajmowanie mieszkania w Berlinie za pośrednictwem Airbnb
Najważniejsze pytania

W Berlinie możesz wynajmować mieszkanie wyłącznie za zgodą lub po zgłoszeniu tego w urzędzie dzielnicowym za pośrednictwem platformy Airbnb – wynajem mieszkań jako mieszkania wakacyjnego jest zasadniczo zakazany. Dostępne są trzy możliwości: wynajem pojedynczych pokoi w wysokości do 49 procent wartości całkowitej mieszkalnej powierzchni mieszkania, wynajem całej głównej nieruchomości z uzyskaniem zgody, który zazwyczaj udziela się w przypadku wynajmu podczas nieobecności właściciela, oraz wynajem mieszkania na maksymalnie 90 dni w roku. Dotyczy to również apartamentów typu mieszkanie typu dom. Mieszkanie, w którym nikt nie zamieszkuje, zwykle nie podlega zgłoszeniu jako stałe mieszkanie wakacyjne. GreatStay Co-Hosting przed rozpoczęciem działalności sprawdza, który z tych sposobów jest odpowiedni dla Twojego mieszkania. Oficjalne regulaminy Airbnb w Berlinie można znaleźć na stronie Dyrektorat Senatu.

Berliński akt o zabronieniu wykorzystywania do celów innych niż mieszkaniowe – oficjalnie zwany „zwembaugesetz” – chroni mieszkania przed wykorzystywaniem do celów innych niż mieszkaniowe, np. jako apartamenty wakacyjne, poprzez brak zamieszkania lub wyburzenie. Akt wejdzie w życie 12 grudnia 2013 roku, a od 2014 roku wynajem prywatnych mieszkań turystom w Berlinie jest możliwy wyłącznie za zgodą. Podstawą jest niedobór mieszkań: w normalnym rynku najmu nie ma wystarczającej ilości mieszkań wakacyjnych. Od maja 2018 roku akt prawny wyraźnie uznaje czasowe wynajmowanie własnego głównego lub drugiego mieszkania. Do odpowiedzialności są podmioty odpowiedzialne za administrację mieszkań w dwunastu okręgach.

Berliniańska mieszczącka – zwana także mieszczącą – może być wynajmowana jako apartament na maksymalnie 90 dni w roku z uzyskaniem pozwolenia. Pozwolenie jest jednak udzielane jedynie pod warunkiem, że nie ma się w Berlinie ani głównej, ani dodatkowej mieszczącki – w praktyce więc dla właścicieli, którzy mieszkają poza Berlinem. Koszt wniosku w urzędzie miejskim Mitte wynosi 150 euro; pozwolenie jest udzielane na jeden rok i wraz z nim otrzymuje się numer rejestracyjny. W przypadku własnej głównej mieszczącki urzęd ma możliwość określenia liczby dni w indywidualnym przypadku w pozwoleniu.

Tak, bez pozwolenia – pod warunkiem, że wynajmowana powierzchnia nie będzie przekraczać 49 procent całkowitej powierzchni mieszkalnej w Twoim własnym mieszkaniu w Berlinie. Kuchnia i łazienka zostaną rozliczane po równo. W przypadku mieszkania o powierzchni 80 metrów kwadratowych ta granica wynosi więc około 39 metrów kwadratowych – podzielona po równo między kuchnię i łazienkę. W każdym razie nadal potrzebujesz numeru rejestracyjnego: otrzymasz go po bezpłatnej reklamacji w odpowiednim urzędzie powiatowym. Jeśli powierzchnia przekroczy tę wartość, konieczna będzie zgoda; w przypadku urzędu powiatowego Mitte koszt wniosku dla głównego mieszkania wynosi 100 euro.

Tak. Od 1 sierpnia 2018 każda oferta mieszkania wakacyjnego w Berlinie musi zawierać numer rejestracyjny w ogłoszeniu. Otrzymasz go od urzędu dzielnicowego, wraz z zezwoleniem lub po opublikowaniu ogłoszenia – w ten sposób zgłaszasz swoje mieszkanie wakacyjne w Berlinie. Od 20 maja 2026 roku obowiązuje również rozporządzenie UE dotyczące krótkoterminowego wynajmu, zgodnie z którym platformy będą przekazywać władzom dane o jednolitym cyfrowym systemie. Nowe cyfrowe procedury udzielania zamówień w Berlinie zostały uruchomione w październiku 2026 roku. Dotychczasowe numery rejestracyjne zostaną automatycznie zmienione.

Kryminał za wynajem mieszkania za pomocą Airbnb bez zezwolenia wynosi w Berlinie grzywnę – prawnie stanowi wykroczenie karne, ale kosztuje dużo: w zależności od naruszenia może dochodzić do 500 000 euro, a w przypadku innych naruszeń, takich jak brak obowiązku rejestracji, do 250 000 euro. Zgodnie z wytycznymi Urzędu Prezydenta Berlinu na rok 2026 za brak numeru rejestracyjnego na jeden apartament naliczana jest od razu 1 000 euro, w przypadku powtarzających się naruszeń 2 000 euro. Ponadto Senat w lutym skrócił się przepis: portale internetowe nie będą mogły już publikować ofert bez numeru rejestracyjnego.

GreatStay Co-Hosting w Berlinie przejmuje całkowite wynajęcie Twoja nieruchomość na Airbnb i Booking.com: Ogłoszenie z profesjonalnymi zdjęciami, wyceną cenową, komunikacją z gośćmi, zameldowaniem, sprzątaniem i prasowaniem oraz wsparciem w kwestii zatwierdzenia i numeru rejestracyjnego. Poszczególne usługi nie są dostępne oddzielnie.

GreatStay Co-Hosting działa na zasadzie prowizji. Bezpłatną ofertę otrzymacie po pierwszym spotkaniu. Koszty dla właścicieli obiektów na Airbnb obejmują również opłatę platformową – jak ta jest podzielona między gościa i gospodarza, zależy od wybranego modelu opłat. Dodatkowo należą się jednorazowe opłaty administracyjne: w okręgu miejskim Mitte koszt wniosku dotyczącego głównego mieszkania wynosi 100 euro, a dla mieszkania pomocniczego 150 euro.

GreatStay Co-Hosting organizuje końcową sprzątnięcie apartamentu po każdym pobycie, z własnym zespołem, w tym pranie, uzupełnianie materiałów eksploatacyjnych i kontrola wyposażenia. Koszty końcowej sprzątki są zazwyczaj pokrywane przez gościa poprzez opłatę za sprzątanie, która jest podana w ogłoszeniu. Z reguły między dwoma pobytami trwają kilka godzin; planujemy odpowiednio czas odprawy i zameldowania. Sprzątanie nie jest dostępne na indywidualne zamówienie – jest ono Członkowie administracji.

Rozpoczęcie współpracy z GreatStay składa się z czterech kroków: wstępna rozmowa i wizyta, sprawdzenie statusu pozwolenia i numeru rejestracyjnego, profesjonalne zdjęcia i ogłoszenie, a następnie pierwsze rezerwacje. Przede wszystkim należy zaplanować kontakt z organami administracyjnymi: czas trwania procesu wydawania numeru rejestracyjnego różni się w zależności od regionu. Po uzyskaniu numeru można rozpocząć publikowanie ogłoszeń online.

W Berlinie opłata za nocleg, tak zwana City Tax, wynosi 7,5 procent netto wynagrodzenia; jest naliczana przez obiekt noclegowy, czyli przez właściciela. Opłata obowiązuje od 1 stycznia 2025 roku; od 2026 roku podatki będą naliczane wyłącznie kwartalnie i elektronicznie, a odpowiedzialny za to jest centralny urząd skarbowy Marzahn-Hellersdorf. Dawna wyjątkowość dotycząca pobytów dłuższych niż 21 dni została zniesiona od 2025 roku.

Wbudowana ubezpieczenie Airbnb o nazwie AirCover jest przeznaczone dla gospodarzy: obejmuje ono ochronę w przypadku szkód majątkowych do kwoty trzech milionów dolarów oraz ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej do kwoty miliona dolarów. AirCover jednak obowiązuje wyłącznie w przypadku pobytów na Airbnb i ma pewne ograniczenia – dlatego warto dodatkowo wykupić ubezpieczenie, które wyraźnie pokrywa krótkoterminowe wynajem nieruchomości. Ponadto należy poinformować swoją ubezpieczenie nieruchomości i mienia, że mieszkanie jest wynajmowane turystom. GreatStay Co-Hosting dokumentuje szkody po każdym pobycie fotografiami i natychmiast o tym informuje.

Airbnb sprawdza tożsamość gości – między innymi nazwiska, adresy i dokumenty tożsamości – oraz analizuje każdą prośbę o rezerwację, aby zablokować rezerwacje o wysokim ryzyku związanym z imprezami i szkód materialnych. GreatStay Co-Hosting do tego dodaje własne zasady: wiążące zasady postępowania w domu, zakaz imprez i wydarzeń oraz osobisty lub kontrolowany check-in.

Dochód z wynajmu apartamentu jest w Niemczech podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W przeciwieństwie do długoterminowego wynajmu, krótkoterminowe wynajmowanie apartamentu dla turystów jest zasadniczo podlegające podatkowi VAT, przy obniżonej stawce 7 procent. Osoby, które w poprzednim roku nie osiągnęły przychodu przekraczającego 25 000 euro, mogą być zwolnione z tego obowiązku jako mikroprzedsiębiorcy. Szczegóły zależą od sytuacji finansowej danej osoby – należy skonsultować się z doradcą podatkowym.

Stan: Październik 2026. Ta strona nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej. Wytyczne te pochodzą z urzędów administracji powiatowej w Berlinie.